個人事業主の税金開業お役立ち講座

このブログでは現役の税理士である著者が実際にいただいた相談事項をもとにして税金に関する事柄を解説しています。読者登録していただくと泣いて喜びます(ToT)

不動産投資をする個人事業主が節税する際に覚えておきたいこと

不動産投資をしようとする個人事業主

個人事業主として不動産投資をして事業を始めた。 収支を考えると思ったよりも利益が出て黒字になってしまいそうだ。 利益が出るという事は所得が多くなるから税金もたくさん支払わないと。
もっと色々な経費を計上できるのかも?
そー言えば同じように不動産投資をしている人が節税セミナーとかに行っていたな。 そういうところで聞く節税策は大丈夫なのだろうか…。

数ある投資の中でもやはり不動産の人気は根強く、個人事業主として不動産投資をしている方は多いですね。 特に近年では専業で不動産賃貸業をする方だけでなくサラリーマンの副業としても不動産投資をしている方もいらっしゃいます。

不動産投資を始める前に受けるセミナーで節税策の指南を受ける事も多いようです。 不動産投資による不動産賃貸業でも節税は可能なのでしょうか?

当ブログで税理士である管理人がご相談いただいた事例をご案内しています。 今回は「不動産投資をしている人が節税を行う」ということに焦点をあてて実際に疑問をいただいた事例についてご紹介していきます。

不動産投資の節税で多い誤解

不動産投資の節税で多い誤解?

個人事業主であっても何でも経費になるとは限らない

一般的に個人事業主と言いますと、フリーランスや商店を営むようなものは「事業所得」となります。 一方で不動産から得られる収入による所得は「不動産所得」と明確に区別されます。

そして、所得税法上で経費(厳密には必要経費と言います。)になるものはこう規定されています。

必要経費に算入できる金額 事業所得、不動産所得及び雑所得の金額を計算する上で、必要経費に算入できる金額は、次の金額です。
(1) 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
(2) その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

国税庁タックスアンサーNo.2210 やさしい必要経費の知識

つまり、経費になるものは不動産収入を得るために直接的な費用や業務上の費用である必要があります。 管理人も不動産所得がある個人事業主さんの税務調査に立会しましたが、論点になるのは必ず費用の部分でした。

確定申告書は提出すればそれで無事に終わりではなく、提出された後に確定申告書の内容が正しいかどうかを税務署の担当者(個人は個人課税部門)が個別に調査しに来る事があります。それが「税務調査」というイベントです。

個人事業主が不動産投資で節税しよとして多い悩み

不動産投資で節税しようとして多い悩み

個人事業主の不動産投資も法人にした方が良いのか?→規模によっては無理に法人にはしない方が吉

個人事業主の事業が伸びてくると法人にした方が良いというのを聞いたことはありませんか? 実際に事業所得がある方は法人を作って事業を移す法人成りというものをする事は多いです。

ただ、不動産所得の場合だと所有者の名義関係の整理もあり手続きはかなり面倒ではありますし費用もかかります。

法人を設立してそこに不動産所得を移すのですから、個人から法人に建物や土地を譲渡しなければいけません アパート1棟など不動産所得がそこまで大きくない場合には個人事業主として経営を行う方がトータルでのキャッシュが残る事がほとんどです。

勘違いしやすいのですが、法人から自由にお金を使えるようにするには結局は法人から個人に給与を支払ってお金をもらうしかキャッシュアウトの方法はありません。

個人より法人の方が確かに税金の最高税率は低い(2018年現在個人所得税は45%、法人税は23%代)ですが、法人だと法人の税金を納めて個人の方でも税金を納める2段階だという事です。

なぜ不動産業や税理士・司法書士、さらには保険関係の人が法人にした方が良いと勧めるのかと言えば、それは彼らにメリット(報酬や手数料)があるからです。

あなたのために言っているとは限りません。(士業から怒られそうですが(笑))

相続の節税のためと言っても、結局は法人にしても株式や未払の貸付金(個人から法人に譲渡した際にお金を払えなくて残っている場合)は相続財産になりますからね。  

節税で不動産投資する人へのアドバイス

節税で不動産投資する人へのアドバイス

不動産投資セミナーの節税策は鵜呑みにし過ぎない

私は不動産投資セミナーの節税策を見たことがあります。

そしてその通りに不動産所得の経理していた方が税務調査で苦労したのも目の当たりにしています。 正直かなりの部分が税務署より当初否認扱いされました。(最終的に私の方で交渉してかなり減らしましたが)

不動産投資セミナー自体を悪くいうのではなく、前述した通りそもそもの税法の規定で必要経費というものが定義されています。 それだけにあまり攻め過ぎた経費というのは税務署は問題にしやすいという事です。

不動産投資セミナーをしている方で、一体どれだけの方が税務調査を経験しているかと言えば、ほどんどの方は経験がないと思います。 以下調査で問題になりやすい事項を挙げておきましょう。

  • 自宅を事務所として経費にする
  • 自宅兼事務所の水道光熱費(電気・ガス・水道)
  • 自動車を経費(減価償却)
  • 接待交際費(飲み屋やお土産など)
  • セミナー費用

これらは税務署を納得させられる理由ができればある程度は経費になりますが、ほとんどの場合にはすべてを認めさせるのは厳しいというのは覚えておいてください。

また、この辺の経費が多い不動産所得の収支内訳書や青色申告決算書は税務調査を呼び込むと思って良いでしょう。 どうかその辺も考慮して確定申告書を作成して下さいね。

不動産投資の節税策をするなら一度は税理士に相談してみては?

ここまで不動産投資をする個人事業主の節税についてお話しました。

少しでもあなたの参考になりましたでしょうか? 他にも税務では様々な点から注意が必要になりますが、あなたの事業や財産状況を加味した上でこそ本当に有用なアドバイスが可能です。 であれば一度は税理士に相談してみても良いかもしれません。

私のところに相談にいらっしゃる方も会計や税務を独学で学んで行っていたけど、実は結構間違えていたと認識できたという方も多いです。  

税理士と言えば継続的な顧問契約がすぐに思い浮かんでしまうかもしれませんが、当サイト管理人のように全国対応で相談を行う税理士もおります。

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最近では個人の確定申告や税務調査だけを代行して行うように相談者が依頼したい仕事だけのニーズに対応した税理士も増えています。

一度税理士を探してみてはいかがでしょうか?実際に下記のように税理士紹介会社を用いた方法で税理士を探す方法もありますよ。

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もちろん管理人もご相談をお待ちしています。あなたの事業が今後さらに伸びていかれるのを心から願っております。  

以上がお伝えしたかった「不動産投資をしている人が節税を行う」についての内容となります。 本稿が少しでもあなたのお役に立てましたら幸いです。